Аренда недвижимости: понятие функции, виды и формы


Тема:  Аренда недвижимости: понятие функции, виды и формы

 В процессе функционирования предприятиям постоянно прихо­дится решать проблемы обновления своей технической базы. Естест­венный процесс изнашивания оборудования усугубляется техни­ческим прогрессом и, как следствие, моральным старением средств труда. Особенно это актуально для российских предприятий.

Эффективное ведение предпринимательской деятельности пред­полагает широкое внедрение и использование арендных механиз­мов.

Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: при­обрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В пер­вом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухуд­шение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процен­тов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяй­ственный оборот необходимое имущество без значительных едино­временных вложений, связанных с его приобретением, и предо­ставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Основная задача предприятий в условиях широкого ввоза импортируемых товаров — достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек обращения и производства. Это возможно лишь на основе современных технологий, однако переоснащение действующего парка оборудования иногда затрудняется в связи с нехваткой финансовых ресурсов. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям.

Аренда — это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем аренда­тору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в кодексе.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественные и различие между ними имеет место лишь в отношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) — граж­данам, и в аренду — юридическим лицам

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становле­нию и развитию предпринимательской деятельности (рис. 1).

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации (табл. 1).

Таблица 1

Принципы аренды недвижимости

Принципы аренды недвижимости Определение  принципа
А Б
Смена   хозяйствующего субъекта передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что   позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и   результатов труда   при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в   коллективную или   частную
Возвратность   недвижимости собственнику в натуральной форме совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и реализуются отношения собственности тиками предприятий
Договорные   отношения и равноправие сторон договорная система отношений между арендатором и арендодателем   как равноправными заинтересованными партнерами
Материальная   ответственность сторон взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за   эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности   арендной формы хозяйствования
Платность  создается объективная основа для установления системы налогов и   адекватного отражения общественных интересов
Нерасторжимость   договора при смене собственника
Целевое   использование объектов

 

Рис 1. Понятие и функции аренды недвижимости

 

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии.

Арендные отношения развиваются в общем на двух уров­нях:

1.      Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, адми­нистрацией хозяйства и первичными трудовыми коллекти­вами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к каче­ственному изменению существующих предприятий, превра­щают их в ассоциации или объединения арендаторов;

2.      Складываются между пред­приятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертика­ли, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимо­связей в арендных отношениях можно выделить следующие виды аренды (табл. 2).

Таблица 2

Классификация видов аренды

Признак   классификации Вид   аренды
А Б
По   объекту договора   аренда оборудования;

аренда транспортных средств (без экипажа; с экипажем);

аренда зданий, сооружений;

аренда предприятия;

аренда земельных участков и других обособленных объектов.

 

От степени экономической   самостоятельности   свободная   аренда

целевая арендаПо виду договора  договор аренды;

договор проката;

договор финансовой аренды (лизинг).В зависимости от права   собственности  аренда без выкупа имущества;

аренда с выкупом имущества.

В зависимости от ограничения   срока аренды  Ограниченный срок (но не выше установленного законом для данного   вида аренды или имущества);

Неопределенный срок (по истечении предельного срока,   установленного законом, договор прекращается)По периоду аренды  долгосрочная аренда (5-20 лет);

среднесрочная аренда (хайринг) (1-5 лет);

краткосрочная аренда (рейнинг).

 

 

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций — планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендаторав о многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

Ø арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда;

Ø частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется, например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использовани­ем недвижимого имущества всех форм собственности:

-       земельных участков и других обособленных природ­ных объектов;

-       предприятий и других имущественных комплексов;

-       отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъя­тое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена — атомные электростанции, объекты вооруже­ния, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объекта­ми и аренда лесного фонда допускаются только на основании ли­цензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры; в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

 

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s